Zarządzanie

 

inwestycje

 

Aktualny czas na Florydzie

Proces zakupu

 

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W USA PRZEZ CUDZOZIEMCÓW


W Stanach Zjednoczonych nie ma żadnych ograniczeń w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców. Inwestorzy nie posiadający obywatelstwa amerykańskiego, którzy chcą nabyć nieruchomość w USA nie potrzebują żadnych pozwoleń. Każdy może stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości w USA bez dodatkowych formalności.


SYSTEM SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI


System sprzedaży nieruchomości w USA należy do najbezpieczniejszych na świecie. Zapłata ceny za nieruchomość odbywa się tylko w formie przelewu z udziałem konta powierniczego. Konto powiernicze (tzw. escrow account) gwarantuje pewność i bezpieczeństwo transakcji zarówno dla kupującego jak i sprzedającego. Ten system sprzedaży wyklucza jakiekolwiek możliwości oszustwa, ponieważ pieniądze zdeponowane na koncie powierniczym zostają przekazane sprzedającemu po zamknięciu wszystkich formalności prawnych i wydania ostatecznego tytułu własności. Kancelaria prawnicza, która jest zobligowana do prowadzenia konta powierniczego zgodnie z prawem federalnym i stanowym, odpowiada za obsługę prawną całej transakcji.


PONIŻEJ PRZEDSTAWIAMY PODSTAWOWE ETAPY W PROCESIE ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI NA FLORYDZIE:


  • Określenie celu zakupu i preferencji, 
  • Konsultacja z przedstawicielem biura w Polsce,
  • Prezentacja ofert nieruchomości w oparciu o preferencje klienta,
  • Zawarcie umowy współpracy z Platinum Nieruchomości,
  • Opracowanie analizy opłacalności inwestycji dla wybranych nieruchomości,
  • Negocjacje lub przyjęcie oferty sprzedającego,
  • Organizacja podróży,
  • Wyjazd do USA i wizytacja wybranych nieruchomości,
  • Inspekcja techniczna wybranej nieruchomości,
  • Zamknięcie transakcji kupna/sprzedaży,
  • Zarządzanie i utrzymanie nabytej nieruchomości. 


KROK 1


Określenie celu zakupu i preferencji


Inwestycja w nieruchomości w USA będzie opłacalna zarówno dla tych, którzy chcą posiadać na własność atrakcyjne miejsce do wypoczynku jak i dla tych, którzy chcą zainwestować w nieruchomości korzystając z preferencyjnej sytuacji rynkowej. W zależności od tego czy nabycie nieruchomości jest na potrzeby własne czy w celu inwestycyjnym, nieruchomość można oddać w najem długoterminowy (zazwyczaj 1 rok) lub krótkoterminowy (od tygodnia do kilku miesięcy). Określenie celu nabycia nieruchomości (mieszkaniowy/rekreacyjny lub inwestycyjny) pomoże nam przygotować odpowiednią ofertę oraz określić potencjalne dochody jakie nieruchomość może generować. Wpływ na wysokość czynszu najmu ma wiele czynników, przede wszystkim lokalizacja, standard budynku, ale również popularność danego obiektu wśród turystów oraz mieszkańców danej miejscowości. Dlatego potencjalna stawka czynszowa jest określana przez naszego licencjonowanego brokera ds. nieruchomości na podstawie badania rynku, doświadczenia zawodowego oraz doskonałej znajomości lokalnego rynku nieruchomości.



KROK 2


Konsultacja z przedstawicielem biura w Polsce


1. Kontakt z naszym konsultantem w Polsce, który odpowie na wszystkie pytania, doradzi przy wyborze różnych wariantów oraz przedstawi szczegółowe informacje odnośnie przebiegu procesu zakupu nieruchomości w USA. Następnie zgłoszenie zostaje przekazywane do biura w Miami w celu przygotowania oferty najatrakcyjniejszych nieruchomości. W oparciu o Państwa wytyczne nasz konsultant z biura w Polsce przedstawi indywidualną ofertę kilku nieruchomości dopasowanych do Państwa oczekiwań.

2. Zawarcie umowy współpracy z Platinum Nieruchomości - umowa nie wiąże się z żadnymi opłatami i nie jest zobowiązaniem do sfinalizowania transakcji. Wynagrodzenie prowizyjne (3 % od wartości transakcyjnej) jest płatne w przypadku realizacji transakcji kupna nieruchomości. Umowa jest dla Państwa gwarancją skutecznej i sprawnie przeprowadzonej transakcji. W ramach usługi biuro zapewni profesjonalną obsługę na każdym etapie transakcji.

3. Opracowanie szczegółowej oferty wybranych nieruchomości w oparciu o Państwa wytyczne wraz z analizą opłacalności inwestycji w nieruchomość (z określeniem przepływów pieniężnych przy uwzględnieniu rodzaju finansowania, kosztów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości oraz określeniem potencjalnych przychodów jakie nieruchomość może generować).

4.  Podjęcie decyzji i wybór nieruchomości przez Państwa.



KROK 3


Organizacja podróży


Nie muszą Państwo tracić czasu na organizację podróży, transportu czy noclegów. Wszystko zorganizuje nasze biuro.

W zależności od wybranego przez Państwa "pakietu" usług poza rezerwacją przelotu w odpowiedniej klasie zorganizujemy:

  • Noclegi - hotel dobieramy wg. preferowanego przez Państwa standardu,
  • Transport lokalny - w zależności od Państwa zainteresowania, nasz przedstawiciel (polskojęzyczny) może czekać na Państwa na lotnisku, istnieje także możliwość zarezerwowania dla Państwa samochodu,
  • Podczas pobytu możemy zorganizować dodatkowe atrakcje np. wycieczki, rejs, gra w golfa, tenis, nurkowanie.


Dodatkowa oferta zostanie przygotowana zgodnie z Państwa oczekiwaniami w oparciu o nasze doświadczenie, znajomość regionu oraz opinie i oceny dotychczasowych klientów. Organizacja podróży i noclegów odbywa się po przedstawieniu Państwu szczegółowego kosztorysu i jego akceptacji.



KROK 4


Wyjazd na Florydę


W każdym etapie procesu zakupu oraz podczas pobytu na Florydzie zapewniamy Państwu polskojęzyczną pomoc licencjonowanego brokera nieruchomości oraz brokera finansowego. W towarzystwie brokera odwiedzane są nieruchomości, którymi Państwo wstępnie byli zainteresowani. Gwarantujemy fachowe doradztwo poparte doświadczeniem i bardzo dobrą znajomością rynku lokalnego. Podczas oględzin nieruchomości mogą Państwa liczyć na szczegółowe informacje na temat samej nieruchomości, otoczenia, miejscowości itp. Przy inwestowaniu na rynku amerykańskim nie powinno się kierować wyłącznie niską ceną. Zakup nieruchomości taniej w niezbyt atrakcyjnej lokalizacji, nie będzie dobrą inwestycją.

Cały proces zakupu jest monitorowany i prowadzony przez amerykańskiego brokera nieruchomości, posiadającego odpowiednie uprawnienia i zezwolenia, które są potwierdzeniem jego wiarygodności i kompetencji - zgodnie z surowymi przepisami prawa amerykańskiego brokerzy podlegają ciągłej kontroli przez Komisję ds. Nieruchomości.


INSPEKCJA TECHNICZNA

Jeżeli podejmą Państwa decyzję o wyborze nieruchomości proponujemy przeprowadzenie tzw. inspekcji technicznej nieruchomości. Licencjonowany Inspektor dokładnie sprawdza nieruchomość pod względem stanu technicznego (kontroli podlegają m.in. instalacje elektryczne, pokrycie dachowe, klimatyzacja, sprzęt AGD, basen itp.) i sporządza protokół zawierający ewentualne usterki i wady. Rozwiązanie takie pozwala na zabezpieczenie interesów kupującego. Koszt inspekcji to około 150-400 USD w zależności od wielkości i rodzaju nieruchomości.


FINANSOWANIE

W zasadzie istnieją trzy możliwości finansowania nabycia nieruchomości:

  • Gotówka,
  • Kredyt z banku amerykańskiego. Nasz broker finansowy przedstawi Państwu ofertę i symulację kredytową. Współpracujemy z bankami w USA, które gotowe są finansować zakup nieruchomości przez obcokrajowców w USA. Warunkiem jest posiadanie 50 % wkładu własnego oraz listu referencyjnego z polskiego banku. Aktualne oprocentowanie kredytów w USA wynosi ok. 7,25%,
  • Pożyczka hipoteczna z banku polskiego. Wiele banków oferuje pożyczki hipoteczne na tego typu cele inwestycyjne. Zabezpieczeniem pożyczki będzie nieruchomość w Polsce.



KROK 5


Zamknięcie transakcji


Procedura zamknięcia transakcji zakupu przedstawia się w następujący sposób. Po przyjęciu oferty kupna, bank dokonuje wyceny (w przypadku pożyczki z banku amerykańskiego), kancelaria prawnicza zajmująca się zarządzaniem tytułami własności (Title Company) sprawdza stan prawny nieruchomości, bada pod kątem ewentualnych obciążeń oraz sprawdza obciążenia poprzedniego właściciela. Następnie przygotowywane są dokumenty do zamknięcia transakcji, po czym odbywa się tzw. closing (zamknięcie transakcji) za bezpieczeństwo którego odpowiada Title Company. Cała procedura na Florydzie trwa kilka dni. Podpisanie końcowych dokumentów, przekazanie tytułu własności nieruchomości jest operacją zamykającą transakcje i może odbyć w Miami lub w Ambasadzie Amerykańskiej w Polsce.


Przeciętne koszty zamknięcia transakcji:

  •  Przy finansowaniu gotówką: około 2,5 - 3,5% ceny zakupu,
  •  Przy zakupie nieruchomości korzystając z kredytu w banku amerykańskim: 5-6% ceny zakupu.



KROK 6


Zarządzanie i utrzymanie nieruchomości


Po sfinalizowaniu transakcji zakupu nieruchomości polecamy Państwu dodatkowe usługi związane m.in. z:

  • rejestracją nieruchomości do opłacenia podatku,
  • pobieraniem i monitorowaniem wpływów z czynszu najmu oraz czeków na konto klienta,
  • regulowaniem w imieniu Właściciela opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości (bieżące utrzymanie nieruchomości, opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości),
  • nadzorowaniem bieżących napraw i opłacaniem ich w imieniu Właściciela,
  • zorganizowaniem opieki nad nieruchomością (ochrona, sprzątanie itp.),
  • ubezpieczeniem nieruchomości,
  • umieszczeniem w bazie danych celem wynajmu nieruchomości,
  • wynajmem nieruchomości.


Wynagrodzenie za usługi związane z zarządzeniem nieruchomością i opieką nad nieruchomością są ustalane indywidualnie w zależności od rodzaju nieruchomości oraz oczekiwań Właściciela. 


KOSZTY UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI

Podatki - w Stanach Zjednoczonych obowiązuje katastralny podatek od nieruchomości i wynosi on ok 2% od wartości nieruchomości rocznie. Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym i ustala go samorząd danego regionu. 


Home Owners Association Fee - to miesięczna lub kwartalna opłata do wspólnoty mieszkaniowej na utrzymanie części wspólnych. W zależności od danego osiedla gdzie jest zlokalizowana dana nieruchomość (danej wspólnoty mieszkaniowej) wysokość opłat miesięcznych jest zróżnicowana oraz zakres kosztów które pokrywają te opłaty. W większości przypadków opłaty miesięczne na utrzymanie części wspólnych zawierają koszty utrzymania ochrony osiedla, zieleni wspólnej, basenów, siłowni, SPA, ubezpieczenia, telewizji kablowej, internetu, wywozu nieczystości itp. Zależy od klasy osiedla, zwykle wynosi ok. 150 - 500 USD miesięcznie. W ramach tej opłaty mieszkańcy mają zapewnione utrzymanie zieleni osiedlowej, utrzymanie basenu, dostęp do siłowni, kortów tenisowych, sauny, SPA itp.


Ubezpieczenie nieruchomości – koszt zależy od wartości nieruchomości jak i jej położenia (czasem koszt ubezpieczenia zawarty jest w opłacie do wspólnoty mieszkaniowej).


Na miejscu nasz zespół z biura w Miami wnikliwie sprawdza wszystkie aspekty związane z kosztami utrzymania oraz regulacjami dot. możliwości wynajmowania nieruchomości analizując regulaminy wewnętrzne wspólnot oraz inne dokumenty.


Dzięki naszej wieloletniej praktyce przedstawiony powyżej proces nabycia nieruchomości pozwala na efektywne i skuteczne zamknięcie transakcji. Oczywiście w każdym momencie procesu zakupu nieruchomości, zarówno my, jak również zespół biura w USA, czuwamy nad bezpiecznym i sprawnym przebiegiem procesu.


MOŻLIWOŚCI SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Floryda jest jednym ze stanów o najwyższej płynności nieruchomości w USA. Wynika to przede wszystkim z faktu, że Floryda jest jednym z najpopularniejszych ośrodków turystycznych ściągającym corocznie liczne rzesze turystów ze Stanów Zjednoczonych i z całego świata. Ponadto, przeprowadza się tam bardzo wielu Amerykanów po przejściu na emeryturę ze względu na dogodne warunki klimatyczne oraz wysoką jakość życia oraz. W związku z tym, nieruchomości łatwo i szybko się sprzedają. Koszt sprzedaży wynosi 6-7% od wartości transakcji.

Design Park - tworzenie stron www